Parque de la Innovación: el proyecto que desafía el freno de la construcción

Hay vida en la construcción argentina: la gran apuesta que sigue en pie

La construcción sigue siendo uno de los grandes termómetros de la economía argentina. Cuando arranca, arrastra empleo, consumo, industria, servicios, transporte y una cadena larguísima de actividad. Cuando se frena, se siente en todos lados.

En los primeros años del gobierno de Javier Milei, el sector mostró justamente eso: primero un colapso, después una recuperación débil y más tarde un nuevo freno. Sin embargo, aun en ese contexto tan áspero, aparecieron algunas excepciones. Algunos nichos, algunos proyectos y algunas zonas lograron sostener inversión, demanda y expectativa de negocio.

Entre esos casos, uno sobresale con claridad: el Parque de la Innovación, en la zona de Núñez, en la Ciudad de Buenos Aires. No es una torre suelta ni un emprendimiento aislado. Es otra cosa. Es la apuesta a crear un distrito entero. Y ahí está buena parte de la clave.

La construcción argentina en la era Milei: tres momentos bien distintos

Si uno pone la lupa sobre estos años, hay tres etapas bastante marcadas.

1. El derrumbe de 2024

Después de la devaluación y en pleno ajuste, nadie esperaba una expansión del sector. La construcción fue una de las primeras actividades en sentir el golpe. Y eso no sorprende: en la Argentina, cuando llega la crisis, una de las primeras partidas que se corta es la obra.

Durante buena parte de 2024, la caída fue fuerte y generalizada.

2. La recuperación tenue de fines de 2024 y comienzos de 2025

En el segundo semestre de 2024 y en el arranque de 2025 empezó a aparecer una expectativa de rebote. Algo de eso ocurrió, pero sin demasiada fuerza. Fue una mejora leve, sin el volumen ni la consistencia necesarios como para hablar de un verdadero cambio de ciclo.

3. El nuevo estancamiento desde la segunda mitad de 2025

El costo de construir subió, el nivel de obra empezó a frenarse y también se enfrió la cantidad de permisos en distintas partes del país. El resultado fue un escenario de empate técnico al inicio de 2026: algunos proyectos nuevos empiezan a asomar, pero todavía con muchas limitaciones.

¿Las razones? Las de siempre, aunque con nombres distintos según quien las explique:

• Altos costos de construcción
• Falta de financiamiento
• Problemas de confianza en la economía
• Incertidumbre política y financiera

La buena noticia es que la caída interanual de dos dígitos que se había visto durante 2024 y gran parte de 2025 empezó a revertirse. El problema es que, al abrir los datos, se nota que la mejora no viene de todos lados por igual.

Qué está sosteniendo hoy a la construcción

Cuando uno desagrega el repunte del sector, aparecen dos motores muy concretos. Uno está encendido. El otro, todavía no.

El primer motor: la obra pública volvió a moverse

Hay más proyectos de infraestructura, especialmente en el interior del país. Pero no por un cambio mágico de clima, sino porque en ciertas provincias hay sectores ganadores que están generando caja.

Los nombres son conocidos:

• Vaca Muerta
• Minería
• Oil & Gas
• Algunas actividades del agro

En esos lugares, donde entran inversiones productivas y hay recursos frescos, aparecen rutas, caminos internos, puertos e infraestructura de apoyo. Eso permitió que la construcción encontrara un poco de aire, sobre todo fuera del AMBA.

El segundo motor: la inversión privada todavía no despega del todo

Acá está el nudo del problema. En el segmento privado todavía pesan tres factores.

1. Falta de crédito hipotecario

Recién entre marzo y abril de 2026 empezó a notarse una mejora en el crédito hipotecario. Y sin crédito, el mercado de vivienda para clase media queda directamente maniatado.

Si no hay financiamiento, la demanda real depende casi por completo del sector que ya tiene el dinero disponible para invertir. Es decir, del segmento más capitalizado.

2. Los ganadores de la economía no están volcando suficientes dólares a la construcción

Esta es una diferencia clave respecto de otros momentos de la Argentina. En el boom sojero de los primeros años del siglo, una parte muy importante de la renta en dólares terminaba en el mercado inmobiliario. Eso se veía con claridad en la Ciudad de Buenos Aires, zona norte del conurbano, Rosario, Córdoba y otros polos urbanos ligados al núcleo productivo.

Hoy ese traslado no aparece con la misma intensidad. Los sectores ganadores tienen dólares, sí. Pero no los están derivando masivamente a ladrillos como antes.

Y esa decisión importa, porque al final del día esto es negocio puro: alguien gana en petróleo, minería, carne o soja, y después elige dónde colocar ese excedente. Hoy la construcción no está capturando toda esa renta potencial.

3. La demanda privada se concentra en muy pocos nichos

Aun dentro del mercado privado, la tracción no es general. Lo que funciona lo hace en segmentos muy específicos: urbanizaciones puntuales del interior y algunos desarrollos muy concretos de la Ciudad de Buenos Aires.

Y todos comparten una característica: no son emprendimientos aislados. No se trata de una torre sola ni de unas oficinas sueltas. Se trata del desarrollo integral de una zona, de varias manzanas, de un nuevo distrito.

Por qué el Parque de la Innovación es distinto

Durante años se discutió qué hacer con el área del ex Tiro Federal, en una de las zonas con mayor valor potencial de la Ciudad de Buenos Aires. Mucha demanda, excelente ubicación, conexión con grandes avenidas, cercanía con River, Ciudad Universitaria y el corredor norte. Y, sin embargo, durante mucho tiempo el proyecto quedó frenado entre burocracia y demora política.

Finalmente, durante la gestión de Horacio Rodríguez Larreta se habilitó y tomó forma. Hoy, al pasar por Núñez, lo que aparece es la señal más visible de que el proyecto dejó de ser un render para convertirse en realidad: grúas, obras, movimiento y desarrollos en marcha.

Y eso tiene un significado más profundo. En una economía donde la construcción arranca de manera fragmentada, suele hacerlo primero en el segmento premium. Ahí es donde los números cierran antes, donde hay espalda financiera y donde la demanda solvente aparece más rápido.

No hay que mirar eso con recelo. Al contrario. En muchos casos, así empiezan las reactivaciones: primero en la punta más alta del mercado, después con derrame hacia otros segmentos.

No es un edificio: es un distrito

Esteban Sucari, director de inversiones de E Inversiones, plantea una idea central para entender por qué este desarrollo está funcionando mejor que otros: una cosa es hacer un edificio y otra muy distinta es crear un distrito.

"Cuando vos armás un distrito, la demanda se genera sola".

Ese es el corazón del negocio. El Parque de la Innovación no se vende como un producto aislado, sino como un ecosistema donde se mezclan:

• vivienda
• oficinas
• universidades
• centros médicos
• gastronomía
• espacios culturales
• tecnología e innovación

Eso cambia por completo la lógica de demanda. Ya no se depende solamente de vender unidades. Se construye un lugar que va atrayendo actividad por sí mismo.

Cómo está organizado el Parque de la Innovación

El desarrollo puede dividirse, a grandes rasgos, en tres áreas.

1. El sector de las megatorres

En una primera zona están las parcelas que en su momento adquirió Grupo Wene, donde ya se desarrollan tres megatorres:

• Dos torres residenciales de ultra lujo
• Un hotel también de ultra lujo

Además, una parcela que había sido de ese grupo fue vendida recientemente a Raghsa, una de las desarrolladoras más fuertes del mercado corporativo, para levantar una nueva torre de oficinas.

2. El casco histórico del Tiro Federal y el playón

Otra parte central del proyecto involucra el antiguo edificio del Tiro Federal, cuya fachada debe preservarse. Ahí se proyecta una combinación de usos muy potente:

• Centro cultural
• Oficinas
• Centro médico
• Gimnasios
• Parque gastronómico
• Nuevo edificio sobre el playón
• Unas 1.000 cocheras

3. Ocho manzanas licitadas para usos específicos

El resto del parque se fue licitando entre distintos desarrolladores, pero con una lógica muy ordenada: cada parcela tiene destino definido. Algunas son para universidades, otras para oficinas, otras para centros médicos y otras para viviendas.

Ese diseño evita la improvisación y ayuda a construir identidad urbana desde el principio.

Un hub tecnológico y urbano pensado desde cero

El proyecto está cargado de una estética y una ambición que remiten a otros polos globales. No por casualidad, muchas de sus imágenes recuerdan a Miami, Israel, Europa o Silicon Valley. Pero más importante que la apariencia es la lógica operativa.

La intención es crear un hub de innovación con infraestructura moderna y criterios urbanos distintos de los desarrollos tradicionales de Buenos Aires.

Algunas de las características destacadas:

• Instalación de 5G en todo el parque
• Cableado subterráneo, sin tendido aéreo visible
• Movilidad interna orientada a sistemas eléctricos
• Presencia de un bus autónomo desarrollado por el ITBA con una empresa sueca
• Fuerte impronta en tecnologías renovables y sustentables
• Plazas, parques y espacios públicos integrados al conjunto

Además, el Parque de la Innovación tiene una conducción específica, algo así como una administración central propia, que coordina servicios, funcionamiento y crecimiento del distrito en conjunto con los desarrolladores y el gobierno porteño.

El nuevo centro corporativo de Buenos Aires

Uno de los puntos más interesantes del análisis es que el Parque de la Innovación no se explica solo por lo que pasa adentro, sino también por lo que ya viene ocurriendo alrededor.

Todo el corredor Libertador, en el norte de la ciudad, se viene consolidando hace tiempo como nuevo polo de oficinas. Para muchos especialistas ya es un verdadero centro de convergencia corporativa.

La señal más fuerte fue el desembarco de grandes jugadores. Raghsa ya había desarrollado el CEL, el Centro Empresarial Libertador, justo frente al parque. Luego avanzó con el CEN, el Centro Empresarial Núñez. En ese contexto ocurrió un hecho muy significativo: JP Morgan cerró allí el contrato de alquiler de oficinas más importante de la historia de América Latina.

Eso no es un detalle menor. Marca una dirección. Las multinacionales quieren estar en esa zona. Y eso acelera la transformación del área en nuevo corazón corporativo de la ciudad.

Al mismo tiempo, lugares que durante años fueron aspiracionales, como Puerto Madero, empiezan a perder atractivo relativo frente al corrimiento de actividad hacia el norte y al vaciamiento del microcentro tras la pandemia.

La infraestructura para que funcione de verdad

Un distrito no vive solo de buenos renders. Necesita resolver circulación, accesos, estacionamiento y convivencia con el entorno. Y en este caso ese frente también está siendo trabajado.

Entre las obras y soluciones previstas aparecen:

• 1.000 cocheras en el sector del playón
• Otro estacionamiento subterráneo frente a River
• La ampliación del Puente Labruna, triplicando su capacidad de circulación
• Carriles diferenciados para garantizar entrada y salida incluso en días de partido
• Separación entre flujos peatonales y vehiculares
• Accesos controlados con tecnología avanzada

La aspiración es clara: que el parque funcione como una nueva centralidad urbana, aun en una zona históricamente compleja por tránsito y grandes eventos.

Universidades, empresas y vida cotidiana: por qué no se parece a Puerto Madero

Hay un punto clave para no confundir este proyecto con otros desarrollos inmobiliarios de alto perfil. El Parque de la Innovación no busca ser simplemente un lugar lindo para construir edificios caros.

La mezcla de usos es mucho más ambiciosa.

Entre las instituciones que tendrán presencia allí aparecen:

• ITBA, con una sede central sobre casi una manzana entera
• UTN
• Universidad Torcuato Di Tella
• UBA

En paralelo, distintas empresas de primer nivel ya compraron parcelas para desarrollar sus propios edificios corporativos. Entre ellas se mencionan:

• Grupo Milicic
• Banco Industrial
• Sancor Seguros
• Grupo Petersen

La estimación de movimiento diario es muy fuerte:

• Unos 18.000 estudiantes
• Más de 11.000 personas trabajando en oficinas
• Entre 6.000 y 7.000 habitantes

Eso significa circulación real, actividad económica permanente y vida urbana durante gran parte del día. No es un enclave vacío. Es una pieza de ciudad pensada para producir flujo.

Por qué estos proyectos premium resisten mejor

Sucari lo dice sin vueltas: en real estate, los lugares más premium suelen soportar mejor los vientos fuertes. Y cuando llegan los buenos tiempos, son los primeros en despegar.

"Cuando al país no le va tan bien, en los lugares en donde hay plata, sigue habiendo plata".

Ese razonamiento explica por qué, aun en un contexto recesivo, este tipo de proyectos se siguen moviendo. No porque vivan en una burbuja perfecta, sino porque concentran demanda de mayor poder adquisitivo, empresas de gran escala y desarrolladores con espalda financiera.

Además, el Parque de la Innovación se levanta en una de las zonas más potentes de la ciudad. Esa localización le da una solidez que otros proyectos no tienen.

Por eso el argumento no es solo "esto es lindo". El argumento es más contundente: se está construyendo algo extraordinario en uno de los lugares con más demanda estructural de Buenos Aires.

El horizonte de inversión: pensar en cinco años, no en cinco meses

Un proyecto de este tipo no se evalúa con lógica coyuntural de uno o dos años. La apuesta es de mediano y largo plazo.

La estimación general es que:

• En 2 a 3 años estarán terminadas varias de las obras ya iniciadas
• En alrededor de 5 años debería verse al parque funcionando ya como hub integrado

Naturalmente, en desarrollos urbanos grandes los plazos reales suelen estirarse. Ni siquiera Puerto Madero puede considerarse "cerrado" del todo décadas después. Pero el orden de magnitud es ese: este es un proyecto para mirar a cinco años y más.

Cómo se puede invertir en el Parque de la Innovación

Otra parte interesante del fenómeno es que el acceso a estas oportunidades no queda reservado únicamente a grandes empresas o patrimonios gigantescos. Hay distintos niveles de entrada.

Opciones para empresas y grandes inversores

• Compra de plantas o medias plantas corporativas
• Locales comerciales
• Departamentos premium

En el caso de las viviendas, se mencionan tickets desde alrededor de US$ 250.000 para entrar en el segmento más chico.

Una alternativa para pequeños y medianos inversores

La propuesta más novedosa es un esquema armado sobre un piso completo de oficinas corporativas dentro del parque. Esa planta se incorporó a un fideicomiso para dividirla en cuotas partes, permitiendo que inversores más chicos compren desde 10 m².

Según lo explicado por Sucari, el ingreso mínimo ronda:

• US$ 15.000 de anticipo
• 18 cuotas de US$ 1.500

Es decir, un total aproximado de US$ 42.000.

La tesis detrás de esa estructura es clara: llevar el negocio de oficinas corporativas clase A, históricamente reservado a empresas y grandes jugadores, a inversores más pequeños.

Y el razonamiento comercial detrás también: si dentro del propio Parque de la Innovación habrá pocas oficinas disponibles para venta o alquiler, porque muchas parcelas fueron compradas por empresas para uso propio, entonces la escasez futura puede jugar a favor de quienes entren temprano.

El mensaje de fondo: la construcción todavía puede volver a ser negocio

La foto general de la construcción argentina sigue siendo frágil. No hay que maquillarla. Faltan crédito, confianza y un rebote privado más amplio. Pero tampoco conviene caer en la lectura opuesta, la de pensar que todo está muerto.

No lo está.

Hay nichos que funcionan. Hay desarrollos que crecen. Hay zonas donde se está armando algo serio. Y el Parque de la Innovación es, probablemente, el ejemplo más potente hoy en la Ciudad de Buenos Aires de esa mezcla rara entre crisis general y oportunidad concreta.

En definitiva, si la construcción es una locomotora de la economía, estos proyectos muestran por dónde puede volver a encenderse el motor. Primero en los segmentos premium, primero en los distritos más sólidos, primero donde el negocio cierra. Después, si la macro acompaña, esa dinámica puede expandirse.

Porque al final del día, y más en la Argentina, la lógica sigue siendo la misma: los negocios son negocios. Y cuando un proyecto logra juntar ubicación, escala, infraestructura, empresas, universidades y demanda de largo plazo, deja de ser solo una obra para convertirse en una apuesta de ciudad.

Fuente: Finanzas Pyme. Canal Mundo Dinero. Link: