Invertir en cocheras: ¿Renta o apreciación de capital?

Cada 20 años suele haber una crisis grande en el rubro de Real Estate y esos momentos de baja -como el que estamos viviendo ahora - son ideales para invertir en ladrillos. Dentro del espectro de posibilidades, las cocheras se ubican entre de los bienes más accesibles. Son activos que tienen un valor intrínseco en dólares y a diferencia de otros mercados ese valor tiene muy baja volatilidad. Solamente en estos tiempos de crisis se ven bajas fuertes. Pero también es rápida la recuperación.

En comparación con otros inmuebles, la cochera tiene bajo costo de adquisición y menos gastos de mantenimiento. Por otra parte, no hay que lidiar con inquilinos ni hay juicios de desalojo.

Asimismo, en este momento en Argentina tenemos un plus en favor de la inversión en cocheras. La nueva ley de alquileres afectó el valor locativo porque el riesgo se incrementó mucho y mucha gente quiere correrse de eso. Hay relevamientos que indicarían que en lugar de aumentar la oferta de viviendas en alquiler, la tendencia es inversa. El mercado de cocheras no se ve afectado por este tipo de problemas y ofrece opciones de negocios con distintos perfiles, para quienes apuestan por una apreciación futura y para quienes buscan el rendimiento mensual a corto plazo.

Apostar a la apreciación

En este sentido, desde la firma Ecocheras, su director, Esteban Súcari explicó que en la zona de Recoleta, se ofrece, por ejemplo, una inversión desde el pozo en una torre que tiene 127 departamentos grandes y cuenta con 73 cocheras. “La necesidad entonces está tanto en el edificio por su perfil habitacional como en la zona, que tiene de por sí alta demanda”, indicó Súcari.

Los precios van desde 18.500 USD distribuidos en 6.500 de anticipo y un saldo de 12 cuotas de 1000 dólares (o su equivalente en pesos en el momento). Es un precio que está entre un 30 y un 40% por debajo de lo que es el valor habitual de la zona. La renta durante la construcción en este caso es de 38 USD mensuales.

“Esta es una clara oportunidad de apreciación. Lo que se compra a ese precio en esa zona de Recoleta es la apuesta segura a que en una futura venta uno sale ganando por la diferencia en un plazo que puede ser tan corto como dos años”.

Con renta asegurada

Otra alternativa orientada más a una renta segura es en una de las zonas de más difícil estacionamiento de la ciudad, el área del Hospital Italiano en Almagro.

En este caso se pueden adquirir unidades en un estacionamiento ya construido y funcionando. La gestión la realiza un garagista y el modelo de renta es de horas de estacionamiento. Hacia arriba se está construyendo todavía un edificio de 12 pisos para consultorios médicos y departamentos para redes hospitalarias.

El modelo de renta es en horas de estacionamiento. Una cochera de cuarto subsuelo está pagando 49 horas de estacionamiento, que se multiplica por la tarifa. Este valor se define por inflación y demanda. En la zona se están cobrando alrededor de $150 la hora dejando una renta aproximada de 7 mil pesos mensuales y unos 10 mil en función de las actualizaciones de los próximos meses. Al ser un modelo de pool de rentas la ganancia está garantizada.

En cuanto a los valores de las unidades, las cocheras del cuarto subsuelo están en 23 mil USD, que se pagan en un anticipo de 9.200 USD y el resto en cuotas que pueden saldarse en 12 pagos pesificados según el dólar blue y ajustables por la CAC (Cámara Argentina de la Construcción). Desde la adquisición se firma el ingreso a un pool de renta y comienza a percibirse desde el primer mes.

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