Alquileres: el giro que reescribe las reglas para inquilinos y dueños

Enrique Abatti, presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina, detalló las reformas que han cambiado por completo el mapa de los alquileres en el país. Explica por qué la derogación de la ley anterior y la implementación de medidas por decreto significaron un quiebre en la regulación y ofrece recomendaciones prácticas para inquilinos, propietarios e intermediarios.

¿Por qué se habla de un "cambio copernicano" en los alquileres?

Según Abatti, la modificación normativa que derogó las limitaciones impuestas por la ley de 2020 y sus posteriores cambios representa un cambio de paradigma. El núcleo del cambio es la recuperación del principio de libertad contractual: las partes ahora pueden pactar prácticamente cualquier condición entre sí, siempre que lo hagan por escrito. Esto altera aspectos centrales de los alquileres que durante décadas habían sido regulados con criterios de orden público.

En términos prácticos, la novedad implica que:

• Ya no existe un plazo mínimo obligatorio para contratos de alquileres.
• Las partes pueden acordar libremente la moneda de pago (incluso moneda extranjera o criptomoneda) y la forma de ajuste.
• Los tribunales pierden la facultad de modificar la moneda o la forma de pago pactada.
• Se amplía la posibilidad para el propietario de incluir cláusulas de resolución anticipada siempre que estén por escrito y aceptadas.
• Los contratos de alquileres pueden incluir cláusulas más flexibles sobre expensas, mantenimientos y otras obligaciones.

Contexto histórico: cómo se llegó hasta aquí

Para entender la magnitud del cambio en los alquileres es necesario repasar brevemente la evolución normativa. Desde mediados del siglo XX, y en particular con legislaciones posteriores, el Estado había intervenido de manera intensa en la relación entre locador y locatario. Esa intervención, según Abatti, terminó por anular en muchos casos la voluntad de las partes y limitó la libertad contractual.

La ley 27.551, sancionada en 2020, amplió términos y condiciones que, para muchos propietarios y actores del mercado, generaron efectos negativos sobre la oferta de inmuebles en alquileres, desalentando la inversión a mediano y largo plazo. La consecuencia fue una contracción del mercado locativo y situaciones inéditas como listas de espera para aspirantes a inquilinos en inmobiliarias.

Frente a ese escenario, y tras intentos legislativos alternativos, la primera medida del nuevo gobierno fue derogar la ley anterior mediante un Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU). Esa decisión abrió la puerta a la actual regulación que prioriza la voluntad de las partes en contratos de alquileres.

Libertad contractual: ¿qué significa en la práctica para los contratos de alquileres?

El principio de libertad contractual, reforzado por el artículo 958 del Código Civil y Comercial, ahora prima en las relaciones locativas. En la práctica, esto permite que propietario e inquilino acuerden cláusulas y condiciones que antes hubieran sido nulas por contravenir normas de orden público.

Algunas implicaciones concretas para los contratos de alquileres:

• Pacto de moneda: las partes pueden convenir pago en pesos, dólar billete, euro, criptomoneda o una combinación. Si se acuerda moneda extranjera, la ley ahora reconoce esa moneda como tal —no como "cosa" susceptible de ser tratada como un objeto físico—, lo que evita la anulación automática por parte de los tribunales.
• Forma de ajuste: se puede pactar la fórmula de actualización que las partes consideren conveniente (IPC, salario, una canasta mixta, cláusula fija o revisable). No existe la obligación de apegarse a un índice impuesto por la regulación anterior.
• Plazos: no hay un plazo mínimo forzoso. Las partes pueden convenir contratos por pocos meses o por varios años, con la modalidad de ajuste y renovación que prefieran.
• Obligaciones accesorias: se puede pactar quién paga qué expensa, si el inquilino afronta expensas extraordinarias, arreglos, impuestos o servicios, siempre que ello conste por escrito.

Ejemplos prácticos

Un propietario puede hoy ofrecer un contrato de alquileres por 3 años con pago mensual en dólares billete, ajustable trimestralmente por un índice acordado entre las partes. Un inquilino, por su parte, puede aceptar un contrato de 6 meses con pago en pesos y cláusula de revisión mensual. Ambas opciones son válidas si están firmadas y claras en el contrato.

Eso no significa que no existan límites: la ley impone ciertas condiciones cuando se pacta una moneda extranjera y un ajuste. En particular, si se acuerda moneda extranjera, el ajuste debe corresponder al país emisor de la moneda (por ejemplo, índices vinculados a la economía estadounidense para el dólar).

Moneda extranjera: la reforma del artículo 765 y su impacto en los alquileres

Uno de los puntos más relevantes señalados por Abatti es la reforma del artículo 765 del Código Civil y Comercial. En la normativa anterior, la moneda extranjera había sido tratada de forma problemática —a veces como una "cosa"— lo que llevaba a nulidades y litigios sobre contratos de alquileres pactados en dólares billete.

Con la reforma introducida por el DNU, la moneda extranjera se reconoce como moneda. Eso significa que quien se obliga a pagar en una moneda extranjera cumple con la entrega de dicha moneda en la forma pactada (por ejemplo, billete). Además, los jueces pierden la facultad de modificar unilateralmente la moneda o la forma de pago pactada por las partes.

El efecto directo en los alquileres es más seguridad jurídica: tanto inquilinos como propietarios pueden acordar pagos en moneda extranjera con menor riesgo de que un tribunal anule la cláusula por considerar la moneda como "cosa".

Resolución anticipada y libertad para el propietario

Antes de la reforma, la normativa favorecía a los inquilinos en materia de resolución anticipada: el inquilino podía rescindir un contrato a partir de cierto plazo (por ejemplo, después de seis meses) y debía notificar con un preaviso; el propietario, en cambio, tenía restricciones mucho mayores para rescindir sin indemnizar.

La nueva normativa equilibra esa relación. Ahora, cualquiera de las partes puede incluir cláusulas de resolución anticipada en los contratos de alquileres, siempre que queden expresadas por escrito. Si un propietario necesita recuperar el inmueble por motivos laborales (traslado, repatriación) o por venta, por ejemplo, puede prever una cláusula que habilite la terminación anticipada de manera válida.

No obstante, hay aspectos a tener en cuenta:

• La facultad de rescindir debe estar por escrito y claramente redactada.
• La indemnización por resolución anticipada puede fijarse libremente entre las partes; la ley permite pactar el monto pero también establece una referencia si no se pacta (por ejemplo, el 10% del valor de las obligaciones futuras en algunos supuestos).
• El inquilino conserva el derecho de resolver el contrato sin expresar causa, pero la indemnización y los plazos deben respetar lo acordado contractualmente.

Un ejemplo ilustrativo

Si un inquilino firma un contrato por cinco años y a la semana decide dejar el inmueble, puede notificar su intención de resolver. La ley no impone un plazo mínimo de notificación en la nueva redacción, pero la indemnización por la resolución anticipada suele calcularse en función de las obligaciones restantes y puede resultar sensiblemente mayor que en la legislación anterior. Por eso, tanto inquilino como propietario deben medir las consecuencias económicas antes de firmar.

Cláusulas imprescindibles que todo contrato de alquileres debe contener

La libertad contractual no exime de buena técnica al redactar un contrato. Abatti enfatiza qué elementos son esenciales y por qué deben constar con precisión para evitar conflictos futuros.

Los elementos que deben estar claramente descritos en cualquier contrato de alquileres son:

1. Identificación del inmueble: dirección, caracteres registrales si corresponde, superficie, distribución y cualquier otro dato que permita identificar con precisión la unidad objeto del contrato.
2. Estado del inmueble: un inventario y un acta de estado (fotos o descripción detallada) que deje constancia del estado inicial. Evita discusiones sobre deterioros preexistentes.
3. Plazo: duración del contrato y fechas de inicio y finalización.
4. Monto del alquiler y forma de pago: moneda pactada, fecha de pago, medio (transferencia, depósito, billete), cuenta o domicilio de pago, y la fórmula de ajuste o revisión si existe.
5. Expensas y servicios: detalle de lo que cubre el locador y lo que asume el locatario (ordinarias, extraordinarias, impuestos, tasas municipales).
6. Garantías: tipo de garantía (garante, depósito, seguro de caución) y condiciones para su devolución.
7. Cláusula de resolución anticipada: procedimientos, plazos de notificación e indemnizaciones pactadas.
8. Obligaciones de mantenimiento y reparaciones: quién responde por qué tipo de intervenciones y en qué términos se realizan.
9. Cláusula de opción de compra (si aplica): condiciones, forma de ejercicio (escritura pública), fijación del precio o fórmula para determinarlo, plazos y registración en el Registro de Propiedad Inmueble.

Entre estos puntos, Abatti subraya la necesidad de ser veraz en la descripción del estado del inmueble: declarar que está "en perfectas condiciones" cuando no lo está puede volverse en contra del propietario si no se cuenta con un acta firmada que documente las fallas.

Alquileres con opción de compra: recomendaciones y riesgos

El contrato conocido como "lease with option" o alquiler con opción de compra (opción irrevocable) requiere especial atención. En primer lugar, es recomendable que la opción de compra se documente por escritura pública y se inscriba en el Registro de la Propiedad Inmueble para otorgar mayor seguridad jurídica a ambas partes.

Respecto a la fijación del precio, Abatti prefiere que el precio a pagar por la compra quede fijado en el momento en que se ejerce la opción y no necesariamente en el momento del contrato inicial. La razón es simple: en contextos de alta volatilidad económica, fijar el precio con mucha antelación puede dejar una de las partes en una situación de desventaja significativa.

Consejos prácticos para propietarios, inquilinos y agentes inmobiliarios

Con las nuevas reglas para alquileres sobre la mesa, conviene revisar prácticas y documentos para minimizar riesgos:

Para propietarios

• Redactar contratos con precisión y asesorarse por un profesional para evitar cláusulas ambiguas.
• Considerar garantías sólidas (garantes, depósitos, seguros) y exigir comprobantes de solvencia cuando corresponda.
• Documentar el estado del inmueble con fotos fechadas y un inventario detallado.
• Si pactan moneda extranjera, establecer claramente la forma de pago y el ajuste, atento a la limitación que exige que el ajuste corresponda al país emisor de la moneda.

Para inquilinos

• Leer cuidadosamente cada cláusula: la libertad contractual puede incluir condiciones gravosas si no se negocian con cuidado.
• Prestar atención a la cláusula de resolución anticipada y calcular la posible indemnización antes de firmar.
• Exigir registro y acta de constatación del estado del inmueble para evitar responsabilidades por desperfectos previos.
• Si el pago se pacta en moneda extranjera, entender qué significa eso logísticamente y cuál será el medio de cumplimiento.

Para agentes inmobiliarios

• Asegurarse de que los contratos que ofrecen a las partes incluyan todas las cláusulas mínimas y estén actualizados conforme a la nueva normativa.
• Asesorar tanto a propietarios como a inquilinos sobre las consecuencias de pactos en moneda extranjera, plazos y ajustes.
• Reforzar la transparencia en la comunicación de costos (expensas, impuestos) y en la documentación de antecedentes del inmueble.

Riesgos y puntos de conflicto que seguirán presentes

Aunque las reformas dan mayor libertad contractual y seguridad jurídica en algunos aspectos, persisten riesgos y potenciales áreas de conflicto:

• Desigualdad de información: una parte menos experta puede aceptar cláusulas desfavorables sin advertir sus efectos.
• Volatilidad económica: pactos de largo plazo en moneda local con índices no adecuados pueden producir resultados indeseados.
• Interpretación judicial: aunque los jueces pierden la facultad de cambiar la moneda pactada, aún pueden intervenir en otros aspectos contractuales si surgen disputas sobre vicios, fraudes o cláusulas abusivas.
• Registro y formalidades: la falta de inscripción de ciertos acuerdos (por ejemplo, opción de compra) puede generar inseguridad si no se cumplen formalidades.

Cómo debería redactarse un contrato modelo hoy

Un contrato modelo ideal, acorde al nuevo escenario de los alquileres, tendría los siguientes apartados esenciales y recomendaciones de redacción:

1. Encabezado con identificación clara de partes y del inmueble.
2. Cláusula de duración y fechas precisas.
3. Monto del alquiler, moneda, medio y cuenta de pago.
4. Fórmula de actualización: índice definido o mecanismo de revisión, con periodicidad acordada (trimestral, cuatrimestral, semestral, según convenga).
5. Cláusula detallada de expensas y servicios.
6. Inventario y acta de estado del inmueble firmada por ambas partes.
7. Garantías y condiciones para su ejecución.
8. Cláusula de resolución anticipada con preaviso y/o indemnización pactada.
9. Cláusula de jurisdicción o mecanismos alternativos de resolución de conflictos (mediación o arbitraje) si se desea.
10. Condiciones para la opción de compra, en su caso, con plazo y forma de ejercicio claramente estipuladas y la modalidad de escrituración.