Mercado inmobiliario internacional: Errores a la hora de invertir en Miami

Consultado sobre si es ahora un bueno momento para invertir en Miami, Adrián Costo, director de Solprop.com, que lleva tres décadas viviendo en la ciudad y 22 años dedicado al real estate, dice que “siempre es una buena oportunidad para invertir en esta ciudad”. “Es un lugar súper seguro. En estos 30 años, las propiedades se apreciaron muchísimo y, además, el inversor tiene una renta mensual con buenos alquileres”.

Sobre los errores a la hora de invertir en Miami, Adrián Costo explicó que “básicamente, la gente puede comprar las propiedades a título personal, bajo una LLC, que creo que es lo más común para las recomendaciones de argentinos. Puede comprar bajo una Foreign Corporation, que es una compañía extranjera. Y cada estructura que las personas hagan tienen que considerar distintas consecuencias, como, por ejemplo, el impuesto al ingreso sobre las propiedades, el impuesto sobre la venta, el impuesto a la herencia, el impuesto regalo. Está el tema de la responsabilidad con respecto a la caída de los inquilinos, etcétera”.

Pero, en un apartado adicional, mencionó al tema de la privacidad: “porque ustedes saben que aquí los registros son públicos. Entonces, mucha gente hace el error de comprar a título personal, y eso está expuesto a todo el mundo. Y a veces la gente busca privacidad, y quizá la compra de una propiedad a título personal, o mismo de una LLC, no sea lo mejor: ya que esa información va a un registro público y cualquiera puede accederla online desde cualquier parte del mundo”.

El director de Solprop.com decidió explicar algo que él consideró particularmente esencial, el impuesto a la herencia: “si, por ejemplo, en tu caso, vos comprás una propiedad aquí en Miami y te llega a título personal, o mismo una LLC, y te llega a pasar algo como extranjero, el estado en este caso va a retener casi la mitad del valor de la propiedad. O sea que tus herederos van a tener que pagar. Si invertís, por ejemplo, un millón de dólares, van a tener que pagarle al estado 400 mil dólares. Son cosas que la gente no sabe, que los realtors no se lo explican, o que uno mismo como inversor lo minimiza, pensando que va a vivir para siempre. Y, al final, terminan siendo trampas mortales”.

Por eso, dice el consultor de Solprop.com, la solución es planificar: “Estados Unidos es hermoso, es un país espectacular, a mí me encanta, pero hay que planificar las cosas. No es tan simple como dicen. Hay que planificarlo con una buena planificación en la rentabilidad y todo lo demás. Espectacular, pero hay que planificarlo”.

Una cuestión de rentabilidad

También se habla mucho respecto de la “rentabilidad asegurada”. Al respecto, Adrián Costo explicaba que “hay varias empresas, como hoteles u otros, que ofrecen un 8% de rentabilidad asegurada por uno, dos o tres años. Pero, a veces, eso puede ser una trampa, porque la realidad es que esas empresas están subsidiando el mantenimiento de esos lugares. Y, a los tres años, cuando ya dejen de subsidiar, el 8% de rentabilidad pasa a ser de un 2%”. Los márgenes de rentabilidad a largo plazo, entonces, se modifican sustancialmente: “si vos vas a tener la propiedad por diez años, el 8% va a ser por tres años, pero luego los otros siete años vas a estar en un 2% o 3%. Si hacés un promedio de los diez años, estás abajo del 4%. En ese caso, más que el real estate, te hubiese convenido invertir en un bono americano y listo”.

Zonas con potencial

Respecto de las zonas dónde invertir, el director de Solprop.com consideraba que lo que hay que averiguar primero es cuál es el objetivo del cliente. “Si el objetivo del cliente es venir a pasear, es una cosa: está Midtown, está Downtown, el tema de Miami Beach en la cual la gente va a la playa, áreas hermosas”. Pero hace una distinción en materia de los objetivos: “ahora, si quieren invertir en esa propiedad, pues entonces lo más conveniente, quizás, no sea el área de Miami Beach y aledaños. Y Downtown quizás no sea lo más conveniente, porque esas áreas tienen muchos gastos de mantenimiento. El inversor, cuando quiere invertir, trata de invertir en lugares donde obviamente el mantenimiento sea más barato y donde la gente, los inquilinos, trabajen”. En ese sentido, recomendó otras locaciones cuando el objetivo es de inversión: “hay áreas como Hialeah, como Kendall, como South Miami, en donde la rentabilidad en esas zonas es muy buena. Para vivir, las recomiendo. Para invertir, tendría más cuidado, iría más en la zona más adentro de la zona sur de la Florida”.

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