martes, mayo 21, 2024

Real Estate: Cómo participar del negocio de las bauleras en Estados Unidos

Una de las mayores inversiones inmobiliarias realizadas en Estados Unidos, curiosamente, no es la compra de viviendas. ¿Qué es el Self Storage y cómo invertir desde Argentina? Miralo en ¿Qué hacemos con los pesos? (A24)

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La sociedad norteamericana es conocida por su alto nivel de consumo. Y este hábito viene acompañado de la necesidad de guardar todo aquello que se compra y no se usa. Atento a esta circunstancia, el argentino Marcos Victorica (ahora radicado en Estados Unidos) desarrolló el negocio del Self Storage a través de su compañía American Best Storages.

«Llevé un invento argentino a Estados Unidos. Se trata de dividir en unidades pequeñas, como es el modelo de las cocheras, una industria monstruosa como es el self storages. Es una industria utilizada por 35 millones de personas, factura 37.000 millones de dólares al año y tiene más edificios que todos los Mcdonald ‘s, los Wallmarts y los Starbucks  juntos”, explica el empresario. 

 “Son espacios de guardado que el americano usa porque 30 millones de americanos por año se mudan por trabajo y además porque esa es una sociedad con crédito con lo cual la gente compra mucho y necesita guardar. Lo más importante es que es una industria que ya es parte de la infraestructura americana. En la medida de que la economía americana funcione, existirán aeropuertos,  energía y storages. Tenemos esto pensar que son 130 millones de personas, una tercera parte de la población americana, que está usando storage. Es el american way of life». 

RENTABILIDAD DE UN NEGOCIO MILLONARIO

La propuesta es muy simple. “Lo que yo hice es comprar un edificio andando funcionando con flujo lo subdividido en propiedad horizontal y vendo para latinoamericanos cada unidad con un contrato de alquiler fijo, con lo cual tiene una renta fija con todos los costos incluidos. El inversor no tiene que ocuparse de nada y cobra entre 5.5% y  6% anual en dólares. La buena noticia para los que han comprado cinco años es que vendimos el edificio que ellos compraron con 22% de ganancia aparte de la renta, con lo cual le terminó dando una tasa de retorno de 10 por ciento anual entrando con inversiones de a partir de 20 mil dólares.”

Las diferencias con el real estate tradicional son más que interesantes, sobre todo en términos de riesgo y mantenimiento. “En todo el resto del real estate guardan personas, yo guardo valijas. La valija no se electrocuta, no deja la canilla abierta, nadie pinta la pared y además el alquiler está permanentemente garantizado. En USA la industria de storages tiene una ocupación de 89%, entonces no tiene ningún riesgo.”

En cuanto a la renta, Marcos Victorica indica que “se viene apreciando desde siempre y creemos que va a superar a la inflación; por otro lado, nosotros pagamos 5.5% o 6% netos incluidos el property tax, gastos de mantenimiento y seguros con lo cual es comparable con un 8% ‘ó 9%.”

Para entrar al negocio “se paga en efectivo depositando en un estudio de abogados de USA. Nuestra experiencia es que la gente que compra preserva su ahorro. Estamos empezando a vender en Chile, hemos vendido en Bolivia, Ecuador. Vamos a empezar a vender en México incluyendo el sistema de crowdfunding que es un poco paralelo al de token. Ni bien se estabilice un poco la cripta moneda vamos a avanzar a token en donde el inversor puede empezar comprando por unidades de usd 500 dólares, usd 1000  en cuotapartes.”

La salida del negocio es muy sencilla. “Esto es lo más parecido a un bono porque lo que se compra es un flujo asegurado con un título de propiedad como garantía. La experiencia es que de la poca gente que ha querido salir la mayoría vuelve a comprar y, en otros caso, se lo ha vendido un amigo de todos los que quisieron salir. El contrato de alquiler es por seis años los dos primeros fijos y después ajustable en función de si hay inflación.”

Miralo en el programa:

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