domingo, mayo 26, 2024

La compra de oficinas como resguardo de valor

El mercado de oficinas es uno que se mueve de una forma distinta a el de los departamentos, que están en caída y en el que no hay muchas ventas. ¿Cómo está ese mercado hoy?

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José Ignacio Viñas, de Cushman & Wakefield, nos comentó que los precios de venta se mantienen, y que no bajaron como sucedió en el segmento residencial: “yo creo que para las empresas, el tema de la compra de inmuebles corporativos -tanto oficinas como depósitos logísticos- es una buena inversión. Es una buena forma de diversificar esa cantidad de pesos que tienen atrapados y que no pueden girar al exterior o adquirir dólares. Entonces, encuentran una posible solución dentro de los inmuebles corporativos”.

Es notable la comparación entre este cepo en el mercado cambiario frente a lo que había sucedido en el anterior. Entre los años 2011 y 2015, se transaccionaron aproximadamente 220 millones de dólares. En 2011 hubo 52 mil metros cuadrados vendidos. Y, en este cepo, ya se superan los 500 millones de dólares con casi el triple de superficie vendida, que son 140.000 metros cuadrados solamente en oficinas. También sorprende en la comparativa que, en el cepo anterior, un año antes de las elecciones, hubo un parate total. Las empresas no analizaron, no compraron, no hicieron nada: frenaron a la espera de que «seguramente se libere el cepo cambiario», lo cual terminó sucediendo, «y podamos girar el dinero al exterior y así sacarnos los pesos de encima».

En esta situación, faltando meses para las elecciones, las empresas siguen analizando esto surge la pregunta sobre si han cambiado los sectores. Viñas comentaba que se abrieron nuevos mercados y nuevas zonas: “te diría que, en lo que respecta a oficinas, el 80% de las compras de este cepo fueron en Catalinas. Lo que sí cambió con respecto al cepo anterior es que, en aquél momento, no se habían comprado depósitos logísticos. En este cepo sí: por primera vez, las empresas empezaron a invertir en depósitos logísticos”.

Las rentas, tanto en los depósitos logísticos como en las oficinas, se reciben en pesos al tipo de cambio oficial. Las compras, por su parte, se realizan en pesos al tipo de cambio MEP. Con lo cual, las rentabilidades bajan cuando se tienen los tipos de cambio unificados. Por lo tanto, hoy es una buena oportunidad para las empresas, porque eso les da la solución. No es una oportunidad para inversores privados. Los inversores privados empiezan una vez que ven el cambio de ciclo y se unifican los tipos de cambio. En ese momento, la estrategia de las empresas es salirse para hacerse de esos dólares, y ahí los inversores privados empiezan a comprar esas oficinas que las empresas empiezan a vender. Es un tema cíclico y generalmente sucede así en Argentina.

Lo que tienen las oficinas y los depósitos logísticos es que las empresas no solo reciben una renta por eso que compran, porque el 90% de las compras se hacen ya con un inquilino con renta; sino que también obtienen una capitalización del inmueble. Generalmente, esto se demostró el cepo anterior y se revalidó en este último cepo: que los inmuebles corporativos se capitalizan. Entonces, resulta benévolo en un aspecto dual: obtienen renta por un lado y capitalización por el otro.

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