El depósito individual en EE.UU. es parte de la american way of life. Es un tipo de industria que en Argentina y en el resto del mundo se conoce a partir de los programas de reality, como ¿Quién da más? en el que subastan el contenido de los depósitos, cuando un inquilino deja de pagar el alquiler del storage.
Es una industria enorme dentro del real estate estadounidense. Tiene 32 millones de usuarios y factura 35.000 millones de dólares al año en alquileres. Marcos Victorica, titular de Best American Managemet (BAS), invertirbas.com, señala que “hay más edificios de depósitos individuales o self storage en EE.UU. que todos los restaurantes de Mcdonald’s, todos los Starbucks y todos los Wallmart juntos.”
Así como se comercializan cocheras en galpones o edificios en Argentina, invertirbas.com ofrece comprar depósitos o persianas dentro de un edificio de self storage, desde 15 mil dólares, con otorgamiento de título de propiedad. Muchos inversores aprovechan el ticket bajo de entrada y deciden invertir el valor de un departamento, por ejemplo 150 mil dólares, y obtener 10 títulos de propiedad. Esta modalidad propone una inversión divisible dentro del real estate. Victorica explica que “esto le da una característica única dentro de la industria. Si querés vender podés vender cada unidad independientemente.”
Con la compra de la unidad, invertirbas.com administra el alquiler del depósito. La renta se percibe como un alquiler cada 3 meses asegurando actualmente una renta fija de dólares del 5.5% anual neto. Es un rendimiento que comparado con otras inversiones con poco riesgo, como una cartera conservadora en Wall Street, cualquier renta fija asegurada por encima del 4% anual, es alta. Y pensando en un el alquiler de un 2 ambientes en CABA de 150 mil dólares, con pueda dejar una ganancia neta mensual de 30,000 pesos, la renta de este departamento en alquiler se encuentra por debajo del 1.5% anual.
El modelo de negocios de los depósitos, asegura una rentabilidad neta ya que no presenta contratiempos como puede suceder en los alquileres de departamentos. Victorica señala que “en los depósitos no viven personas, sino que se guardan valijas. Es decir, la valija no se electrocuta, no se olvida la canilla abierta, ni tampoco se rompe una pierna y te hace juicio, y no estropea las paredes cuando se va.” Además, es importante destacar que, frente a una mora de pago por parte del inquilino al primer mes, se rompe el candado, sin necesidad de intervención del Gobierno. Se venden las cosas y entra otro inquilino. “Es un tipo de inversión única dentro del real state, por lo seguro, práctico y con facilidad de salida”, agrega Victorica.
Los contratos de alquiler que firma el dueño del depósito con la empresa administradora son por 6 años y se renegocian cada 2 años. Desde el inicio del proyecto nunca se negoció por menos del 5%, y probablemente, en dos o tres años, aumente por el crecimiento de la demanda y la inflación americana. Aunque es una inversión inmobiliaria y pensada para el mediano y largo plazo, el inversor y dueño del Storage, puede vender la propiedad cuando quiera y el contrato de alquiler es transferible. Victorica señala que “al ser un depósito y no ser un departamento o un hotel, no tenés que buscarle novio a la hora de querer vender. El interesado no pregunta si mira al mar o de qué piso es qué color es la pared. Es como vender un bono que rinde más del 5%. Y al que le va ese rendimiento se lo vendés sin broker, ni comisión ni intermediario.”
Invertir en self storage, es entrar a la industria del real estate americano. Es una industria arbitrada, con un flujo de dinero por la compra venta de edificios por 7,000 millones de dólares. Para esta inversión no se necesita ser un experto y no se corre el riesgo de comprar en la manzana equivocada, como puede pasar con los departamentos. Tiene un promedio de ocupación del 90% en todos los edificios de self storage de todo el país. Es una inversión conservadora, que ofrece un excelente instrumento para resguardar los ahorros en EE.UU.
