Mercado inmobiliario en Argentina: cuál es el mejor negocio hoy

La referente en mercado inmobiliario Soledad Balayan, titular de Maure Inmobiliaria, analizó el actual escenario del mercado inmobiliario en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y la provincia. El informe combina datos oficiales y observaciones del campo para explicar por qué está cambiando la dinámica entre venta, alquiler y construcción, y cuál podría ser el mejor negocio inmobiliario hoy para inversores y familias que buscan vivienda propia.

Resumen ejecutivo: principales conclusiones

• El ingreso del nuevo Gobierno y las medidas asociadas trajeron un movimiento significativo en la cantidad de escrituras, incluyendo un aumento de escrituras con crédito hipotecario.
• Hasta junio, el 20% de las escrituras en la Ciudad de Buenos Aires se realizaron con crédito hipotecario.
• Se registró una suba interanual en la cantidad de escrituras (en torno a 36% en la comparación puntual mencionada), con 957 hipotecas adicionales respecto al período anterior, partiendo de niveles bajos.
• El mercado de alquileres vuelve a ganar protagonismo: muchos propietarios que antes retiraron inmuebles los vuelcan otra vez al mercado de alquiler por rentabilidad o por cambios regulatorios.
• La rentabilidad bruta esperable del alquiler volvió a consolidarse cerca de niveles del 5% promedio, aunque varía según administración y gastos; en otras épocas la cifra llegó al 12%.
• Para quienes evalúan comprar para alquilar, un departamento de dos ambientes hoy suele ser una alternativa más atractiva que dos monoambientes debido a sobreoferta y demanda.

La foto que muestran los números: escrituras, créditos y tipo de cambio

Soledad Balayan destacó que los datos del Colegio de Escribanos muestran un aumento importante en la cantidad de escrituras desde el cambio de Gobierno. "No solamente las escrituras, sino que en cuanto se habilitó el crédito hipotecario, las escrituras con crédito", señaló, y enfatizó: "Hoy por hoy, el veinte por ciento de las escrituras que hacen en la ciudad de Buenos Aires se hace con crédito".

Ese 20% refleja un reinicio de la demanda financiada que hasta hace poco prácticamente no existía. El contexto macro también influye: Balayan mencionó variaciones del dólar oficial y movimientos en el contado con liquidación (CCL), con una suba del dólar oficial del orden del 20% en junio y una caída del 10% en el CCL en el mismo periodo —un dato que no se observaba en meses anteriores y que modifica percepciones y decisiones de compra.

Sobre los datos y la calidad de las estadísticas

El Colegio de Escribanos mantiene series históricas rigurosas, pero Balayan advirtió que algunos desagregados todavía no están disponibles con la granularidad ideal: "Tienen cantidad de operaciones, pero no mucho más; están trabajando para geolocalizar y determinar en qué barrios se hacen las operaciones", explicó, lo que facilitará análisis futuros sobre oferta y demanda por zona.

La oferta disponible: por qué se volvió a ver más stock en alquiler y venta

El ciclo anterior dejó acumulación de avisos y baja actividad transaccional: tras la turbulencia cambiaria de 2018 y la crisis de la pandemia, muchos intentaron vender sin conseguir comprador, lo que generó un stock elevado de inmuebles con avisos en portales. Con la apertura del crédito y cambios regulatorios, varios fenómenos ocurrieron simultáneamente:

1. Propietarios que habían retirado sus inmuebles del mercado por falta de demanda los vuelven a ofrecer (tanto en venta como en alquiler).
2. Otros que estaban en venta y no aceptaban el precio vigente deciden volcar los inmuebles a alquiler.
3. La derogación o modificación de la Ley de Alquileres y la creación de nuevos instrumentos (como decretos) reordenaron incentivos para poner propiedades en alquiler.

Esto explica por qué Balayan describe un "explote" de la oferta —más unidades disponibles— que en conjunto con la mejora en las escrituras genera un mercado más dinámico pero todavía con tensiones regionales y por tipo de producto.

Rentabilidad del alquiler: ¿volvió a ser negocio?

Uno de los ejes del análisis fue la rentabilidad del alquiler en el contexto post-Ley de Alquileres. Durante la vigencia de la ley anterior, muchos propietarios sufrieron una caída en la rentabilidad del alquiler: contratos largos con ajustes poco ágiles, oferta reducida y alquileres muchas veces insuficientes para cubrir costos. "El alquiler realmente era llorar", afirmó Balayan.

Con la reconfiguración regulatoria y la posibilidad de volver a ajustar con mayor frecuencia, además de la recolocación de unidades en el mercado, la rentabilidad bruta volvió a acomodarse. Balayan señaló una rentabilidad bruta promedio cercana al 5% tras descontar gastos, administración e inversión. Esto contrasta con épocas anteriores —mencionó el ejemplo de los años noventa—, cuando algunas mediciones mostraban rentabilidades del orden del 12%.

Además, el alquiler temporario fue una alternativa que aportó ganancias en dólares a muchos propietarios durante un lapso, pero su atractivo disminuyó por la caída del turismo y por la menor ventaja cambiaria en determinados momentos.

Factores que afectan la rentabilidad real

• Expensas: una proporción elevada de expensas respecto del alquiler (por ejemplo, cerca del 30%) indica problemas de precio o mala administración del edificio.
• Gestión y mantenimiento: edificios con mala administración reducen la rentabilidad efectiva.
• Tipo de contrato y moneda de cobro: contratos en pesos con ajustes por índices de inflación impactan la previsibilidad de ingresos.

Crédito hipotecario: impacto en precios y en la demanda

El regreso del crédito hipotecario fue uno de los factores más comentados. Balayan explicó que el crédito permite a quienes antes no podían acceder a la vivienda hacerlo ahora, y que su efecto más visible fue aumentar las escrituras con préstamos. "El crédito lo que generó es muchas más escrituras de pronto grandes", indicó.

Sin embargo, advirtió que el crédito no es una panacea: los bancos filtran a los clientes y exigen requisitos (estabilidad laboral, capacidad de pago); además, se requiere un aporte inicial —mencionó el 20%— que no es menor. Quienes tomen crédito deben prever el comportamiento de la cuota en términos de inflación y de evolución salarial, y contar con un colchón de ahorro.

En términos de precio por metro cuadrado y del mercado de inversión, el crédito tiende a reactivar demanda y puede ejercer presión alcista sobre precios si la estabilidad cambiaria acompaña y la oferta no da abasto. Por otro lado, facilita la compra de usados frente a desarrollos a pozo, ya que los proyectos a pozo enfrentan mayores costos de construcción y requerimientos de fondeo.

Pozo vs usado: riesgos y recomendaciones

Balayan señaló que la compra "a pozo" cambió de atractivo: los costos de construcción subieron, y el usado comenzó a competir con mayor fuerza. Además, la financiación de desarrollos depende ahora de la voluntad de los bancos y de la capacidad del desarrollador para sostener los plazos. Por eso recomendó:

• Analizar el track record del desarrollador antes de comprar a pozo.
• Visitar construcciones ya terminadas del mismo desarrollador para verificar calidad y cumplimiento de plazos.
• Tener en cuenta la espalda financiera del promotor y las cláusulas contractuales ante incumplimientos.

¿Qué conviene hoy: dos monoambientes o un dos ambientes?

Una pregunta recurrente entre inversores es si conviene comprar dos monoambientes para alquilar o un departamento de dos ambientes. Balayan fue clara: dado que existe sobreoferta de monoambientes y mucha competencia en ese segmento, la opción del dos ambientes suele ser superior. Un dos ambientes suele alquilarse a dos personas, lo que mejora la capacidad de pago y reduce la morosidad relativa.

Además, el dos ambientes ofrece más versatilidad: puede apelar tanto a parejas jóvenes como a profesionales que buscan compartir gastos. En un escenario con mayor oferta de monoambientes y menor demanda turística, la estrategia de priorizar unidades con mejor performance de alquiler a mediano plazo tiene sentido para quien busca renta estable.