La nueva medida del BCRA consiste en la creación de una unidad de cuenta, llamada Unidad de Vivienda (o UVI, por sus siglas). Virtualmente, una UVI es casi una moneda; no se usa para comprar y vender bienes como el peso, pero sí se utiliza como unidad de cuenta (para denominar el valor de algunos bienes) y como reserva de valor (ya que conserva su poder de compra, a pesar de la evolución de la inflación). Ambas son funciones básicas que cualquier moneda saludable debe poseer y que sin embargo han sido erosionadas del peso argentino, no solo durante la última década, sino a lo largo de una gran parte de la historia nacional.
Sin una moneda que pueda usarse para preservar el poder de compra en momentos de inflación, los ahorristas, especialmente los de menor tamaño, se han volcado a distintos activos en busca de una solución, a veces con consecuencias negativas para la dinámica macroeconómica. Un ejemplo de esto es el ahorro en dólares, que por un lado es sumamente volátil y permite resguardar los ahorros solo a aquellos que pueden predecir efectivamente los movimientos de la divisa, y que por otro lado impone una gran presión a la política monetaria a través de la caída de reservas internacionales, generando un círculo vicioso que exacerba la escasez de divisas e incrementa la volatilidad de la economía. Otro ejemplo es el difundido ahorro en ladrillos, con el que se incentiva la actividad de la construcción con fin de renta (ocupando fondos que podrían invertirse en incrementar la capacidad productiva), sin resolver los problemas habitacionales que enfrentan las ciudades argentinas.
En esta situación, el crédito hipotecario permanece en niveles
alarmantemente bajos, que rozan el 1% del PIB en total (el crédito de vivienda a las familias disminuye a apenas 0,5%), mientras en Chile (en donde un instrumento similar existe desde 1967) representa un 18% del PIB. La nueva Unidad de Vivienda fue valuada en $14.053, a partir del costo de construcción del metro cuadrado en distintas ciudades del país, y su valor se actualizará automáticamente siguiendo el índice de precios al consumidor. Los bancos permitirán a individuos constituir plazos fijos denominados en UVI, que consecuentemente presentarán un rendimiento seguro y positivo en términos reales (siempre por encima de la inflación). En Chile, el rendimiento de este tipo de depósitos se ubica cerca del 1% anual en términos reales, por lo que el ahorrista preserva el valor de su dinero sin riesgos, obteniendo además una pequeña ganancia. Un peso invertido en este instrumento en Argentina en 2004 habría multiplicado por 13 el valor nominal inicial, mientras que el dólar se multiplicó sólo por 5. No solamente eso, sino que este instrumento le daría una seguridad al ahorrista que contrasta fuertemente con la volatilidad que presenta el tipo de cambio.
Con estos depósitos, los bancos podrán otorgar créditos hipotecarios para vivienda con menores barreras de entrada. De acuerdo a los créditos actuales, los bancos fijan las cuotas de acuerdo a altas expectativas de inflación futura, de modo que el valor real que cobran en las cuotas no disminuya en el caso de que la inflación se acelere. Esto empuja el valor de las cuotas hacia arriba, de modo que suelen alcanzar valores muy altos para el nivel de ingreso del individuo que toma el crédito. En consecuencia, las cuotas iniciales son muy elevadas, y el ingreso necesario para obtener el crédito lo es también.
Los créditos nuevos serán diferentes. El valor de las propiedades se denominaría en UVI, y como el valor de las cuotas se ajusta de acuerdo a la evolución de la inflación, el banco que otorga el préstamo no necesita cargar en las cuotas iniciales sus expectativas de inflación. La cuota puede así disminuir fuertemente y mantener a lo largo de todo el período de la hipoteca el mismo valor real (y la misma proporción sobre los ingresos). De este modo, los ingresos necesarios para tomar el crédito también se reducen fuertemente.
En un comienzo, la idea de cuotas que se actualizan de acuerdo a la inflación seguramente desincentive a muchos posibles tomadores de crédito. Pero en cuanto la inflación estabilice su tendencia decreciente, el incentivo presentado por las menores barreras a la entrada tomará fuerza y la demanda será grande. El éxito de esta medida se verá con retardo; en el corto plazo su arranque dependerá de que el nuevo IPC del INDEC se gane la confianza del público y de que la población no vea peligrar sus ingresos y estabilidad laboral. En el mediano plazo, esta medida sienta las bases de una promisoria expansión del crédito a la vivienda y del ahorro en moneda nacional.
Por Esteban Domeq – Economista y Director de Invecq Consulting S.A.
