Mercado inmobiliario: Cómo vive el nuevo cepo

Las restricciones cambiarias suman un problema pero no son el problema. Según indican en un informe de Reporte Inmobiliario hace un año que el mercado inmobiliario esta técnicamente en recesión en CABA después de 15 meses de caída interanual de las compraventas. Está claro que hasta ahora, antes incluso de estas restricciones, el número de compradores con disposición y recursos para comprar se redujo casi a la mitad en estos niveles de precios.

Además, por otra parte habría que considerar que este escenario contractivo del mercado era ya así sin incorporar la última devaluación post paso y asumiendo otra expectativa política y económica hacia adelante.

En la encuesta post paso efectuada luego de las Paso un 68% del universo del mercado inmobiliario opinaba que los valores de las viviendas usadas bajarían y un 58 % lo hacía en el mismo sentido con relación a las viviendas nuevas. Parecería que luego de este nuevo cepo ligth al porcentaje que opino que no caerían se le van reduciendo los argumentos para pensar de esa forma.

Aunque ya en el mercado operaba solo el dólar cash ahora no habrá prácticamente ninguna excepción. Quienes estaban posicionados en pesos solo pueden pasar el equivalente a 10 mil dólares por ende no podrá esperarse ningún paso por la ventanilla oficial para luego recambiar a inmuebles. Cualquier empresa incluso, aquellas cuyo fin sea operar en el mercado inmobiliario o la construcción tienen vedado acceder incluso a esa suma.

En este sentido surge renovada otra incógnita que tiene que ver con la unidad de cuenta utilizada en el mercado: ¿cuál será el valor del dólar blue que será el que en definitiva se tomara en cuenta?

La opción inmobiliaria ya hacía más de un año que había perdido atractivo por precio habiendo dejado afuera a los compradores usuarios finales con crédito y también a los inversores frente a otras opciones de inversión más rendidoras en el corto plazo en pesos y/o frente al dólar. Ahora que el dólar cobra aún mayor protagonismo por su escasez, será aún más difícil cautivar a ese canal dolarizado y líquido a menos que se haga a costa de precio del m2.

Los desarrolladores e inmobiliarios que actúan en el mercado en forma habitual deberán interpretar cual es el precio de la escasez y de la liquidez hoy en Argentina y obrar en función de su real interpretación. Apelar al único argumento que puede sostenerse actualmente en forma racional de resguardo de valor a largo plazo está claro que no atrae a los únicos inversores que hoy podrían actuar con dólares líquidos o bien con un flujo de egresos paulatinos futuros con la prestación correspondiente en m2 que lo amerite.

Muy probablemente la medida afecte mucho más al mercado del usado, que al mercado de los nuevos desarrollos que se están comenzando, ya que estos podrían capitalizar los nuevos bajos costos medidos en dólares sumado a la posibilidad de tomar pesos que no pueden pasarse a dólares para quienes tengan grandes ingresos en moneda nacional.

Del lado de la demanda queda hoy más solo que nunca el usuario final de recambio. Del lado de la oferta también, pero habrá que sumarle a todos aquellos que privilegien cambiar dólares y liquidez a cambio de ponerle su justipreciación al miedo.

Como en “el truco” donde hay naipes que tienen más valor o matan a otras cartas, dólar y liquidez matan ladrillo, al menos por ahora.

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