“En el último año, el valor de un inmueble subió entre un cinco y un 10 por ciento, y continúa subiendo”, afirmó en el programa ¿Qué Hacemos con los Pesos? que se emite por canal 26 los viernes a las 22hs, Germán Gómez Picasso, Director de Reporte Inmobiliario.
Sucede que, en la Ciudad de Buenos Aires, si se comparan los valores del segundo trimestre de 2016 con los del mismo período de 2015, puede observarse cómo el costo de un departamento a estrenar de tres ambientes subió un 13 por ciento; y el de uno de dos ambientes, también a estrenar, un 8,9 por ciento. En el caso de los usados, uno de tres ambientes subió 7,3 por ciento, al tiempo que uno de dos lo hizo en un 5,4 por ciento.
Otro dato relevante es el incremento que viene registrando la actividad inmobiliaria. Según el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, el acumulado de enero a septiembre de 2016, en cuanto a cantidad de escrituras de compraventa, es un 13 por ciento superior al mismo período de 2015.
Pero estas cifras no deben engañarnos. Si bien son alentadoras a primera vista, Gómez Picasso advierte que estos no nos indican un boom inmobiliario, especialmente si se tiene en cuenta que el “negocio viene de atravesar los peores años de su historia. Hay que ir 50 años atrás para encontrar cifras tan malas como las de 2014 y 2015. El año pasado empezó a mejorar poco a poco el sector, pero es todo muy lento y paulatino”.
Lejos de vincular a la suba de precios de los inmuebles con una demanda desmedida, el arquitecto cree que ésta responde “al gran aumento en dólares del costo de la construcción, que recientemente alcanzó un techo histórico en Argentina (…). En la década de 1990 tuvimos un precio de 600 dólares el metro cuadrado y ese costo bajó con la devaluación. Antes del cepo tuvimos picos de alrededor de 800 dólares, pero eso fue superado el mes pasado, alcanzando los 876 dólares por metro cuadrado. Esto es algo que incide directamente en el mercado inmobiliario: hace que los valores de cualquier inmueble a estrenar suban y arrastren hacia arriba el de los usados”.
En este contexto de precios en alza, con un incremento paulatino en la cantidad de ventas de propiedades, ¿podría el dinero que ingrese a través del blanqueo volcarse masivamente al sector y generar una burbuja inmobiliaria?
“Yo no lo veo de ninguna manera”, afirmó el especialista en negocios e inversiones Dr. Leonardo Rocco a Mundo dinero. Para él, “en comparación con los valores de la región, Argentina todavía tiene precios muy bajos. Además, en los últimos años, el sector inmobiliario fue el más afectado por el cepo cambiario: no hubo grandes disparadores de precio porque no había gente con posibilidad de comprar ni con ganas de vender por la falta de dólares. También ayuda a que no haya una burbuja el hecho de que, luego de estos años de tan poco desarrollo, se van a realizar diversos proyectos inmobiliarios que no compiten entre sí, como los segmentos de oficinas premium o de viviendas para clase media que antes no convenían por la coyuntura económica”.
Entre los factores que desalientan una posible explosión inmobiliaria, se encuentra también la baja rentabilidad que los alquileres ofrecen a inversores: “La renta real de un inmueble, la neta, es del orden del dos por ciento anual. El que compra para alquilar piensa más en que se va a valorar la propiedad que en lo puede sacar realmente por renta, y que en el futuro va a valer más porque negocio no es”, analizó Gómez Picasso.
Por su parte, durante la visita a Qué Hacemos con los Pesos, el ex Ministro de Economía Ricardo López Murphy coincidió con este análisis: “En un escenario como el actual, en el que hay que ser cauto, yo esperaría en lugar de comprar una propiedad. Alquilaría, pero discutiendo una regla de ajuste distinta, teniendo en cuenta la inflación, pero buscando algo equilibrado”.
Leonardo Rocco también se suma a esta postura, subrayando que “a aquella persona que no puede sacar un crédito hipotecario, porque no cumple con los requisitos, pero que sí tiene el dinero como para comprar una propiedad, le sigue resultando mucho más conveniente reinventir ese capital en otros instrumentos. Hay inversiones que pueden estar en seis, siete u ocho puntos de rendimiento anual, mientras que un alquiler solo rinde un tres por ciento en el año, en el mejor de los casos”.
Pero para Rocco sí existe una oportunidad interesante que se abre para quien pueda obtener un crédito hipotecario. Esto, sostiene el economista, “siempre va a convenir antes que alquilar. Para aquel que cumpla con la restricción -que en la mayoría de los créditos es que el dinero sea destinado a vivienda única familiar y primera vivienda- resulta muy conveniente. Mucha gente le tiene miedo a los créditos hipotecarios que hoy se ofrecen por el tema de los ajustes en las cuotas, pero recordemos que hoy los contratos de alquiler también se ajustan y lo hacen muy por encima de la proyección inflacionaria. Cualquier ajuste que siga un crédito, así sea por índice salarial o costo de la construcción, va a ser menor a lo que hoy se están ajustando los alquileres”. Además, Rocco comentó que “también es interesante que ya haya algunos bancos, como el Santander, que estén sacando una línea de créditos hipotecarios para lo que es segunda vivienda o la construcción. Ahí también veo una oportunidad”.
Otra posibilidad de negocio para Gómez Picasso son los galpones y las fábricas a remodelar en zonas periféricas, para “armar complejos de vivienda tipo loft, o algo similar, apuntado a los jóvenes. Ahí hay un segmento con mucho potencial. Al tener ‘la cáscara’, no tenés que hacer toda la propiedad y el costo es menor; podés desarrollar viviendas que se podrían vender a un valor menor a los dos mil dólares el metro cuadrado”.
“Los inmuebles van a seguir subiendo por condiciones específicas como la baja en la tasa de interés, el acceso -que antes no había- al crédito hipotecario y los dólares del blanqueo. Pero ese aumento va a corresponder a un tema coyuntural normal y va a seguir una tendencia gradual, no convirtiéndose en una burbuja”, concluyó Rocco para cerrar el análisis sobre el sector inmobiliario.
