¿Rebrote inmobiliario a la vista? La baja de la inflación y la suba de salarios encienden el optimismo
En el programa de televisión ¿Qué hacemos con los pesos?, conducido por Mariano Otálora y emitido por el canal A24, Esteban Zuccari, director de E-Inversiones, ofreció un análisis profundo sobre la recuperación de diversos sectores económicos y, en particular, sobre el mercado inmobiliario argentino. Zuccari destacó que, aunque el sector inmobiliario ya muestra signos de reactivación, los valores de las propiedades aún tienen un considerable margen para seguir creciendo.
Recuperación Económica y Sectores Ganadores
Durante la conversación, Zuccari señaló que varios sectores han sido ganadores en esta nueva etapa económica. Entre ellos, se encuentran los vendedores de autos, electrodomésticos y el sector inmobiliario, que ha experimentado una recuperación notable y sostenida. Este repunte se explica por factores como la apreciación del tipo de cambio, expectativas económicas positivas y, fundamentalmente, la reactivación del crédito hipotecario.
El crédito hipotecario, aunque todavía incipiente, es un motor clave que estimula el mercado inmobiliario. Según Zuccari, la presencia de financiamiento, aunque modesta por ahora, impulsa de manera impresionante la demanda y la inversión en propiedades.
El Mercado Inmobiliario: ¿Por qué los valores todavía deben subir?
El análisis del mercado inmobiliario revela que, a pesar de una inflación fuerte medida en dólares, los precios de las propiedades aún no reflejan plenamente este fenómeno. Zuccari explica que, aunque el costo de construcción en dólares aumentó casi un 100%, los valores de las propiedades solo han comenzado a subir de forma tímida. Esto se debe a un sobrestock de propiedades que fueron valuadas con costos de construcción antiguos, que todavía está en proceso de absorción.
Además, el crédito hipotecario en dólares aún no ha alcanzado su máximo potencial, principalmente porque la inflación debe estabilizarse para que los salarios reales mejoren y se consolide la confianza en el financiamiento a largo plazo. Zuccari enfatiza que el verdadero boom del crédito hipotecario podría estar por venir, impulsado mayormente por las familias que buscan ampliar o mejorar su vivienda, y no solo por inversores.
Transformación del perfil del comprador
Un cambio importante en el mercado es el perfil del comprador. Tradicionalmente, los inversores dominaban el sector inmobiliario, adquiriendo propiedades para rentar o especular. Actualmente, las familias con acceso a créditos hipotecarios están ganando terreno, utilizando estos instrumentos para comprar y ampliar sus viviendas. Aunque los inversores siguen activos, se prevé que en uno o dos años las familias serán el principal motor del mercado, lo que impulsará un aumento significativo en los valores de las propiedades.
Oportunidades en Tierra y Nuevos Nichos de Mercado
Argentina, golpeada por la crisis económica, presenta precios atractivos en sectores como la tierra y las empresas. Zuccari destaca que, aunque no se trata de precios regalados, las valuaciones en Argentina son considerablemente más bajas en comparación con países vecinos como Brasil, Chile o Paraguay, lo que abre oportunidades interesantes para inversores.
En cuanto a la tierra, existe un abanico de negocios potenciales dentro del real estate, desde terrenos hasta desarrollos en etapas iniciales que pueden ofrecer buenas oportunidades de inversión con perspectivas de apreciación.
El Parque de la Innovación: un microbarrio que se vuelve realidad
Un caso emblemático de desarrollo inmobiliario es el Parque de la Innovación, un proyecto ubicado en Núñez, junto al estadio de River Plate, que está transformándose rápidamente en un nuevo microbarrio. Este predio de 12 manzanas fue construido en lo que antes era el Tiro Federal y combina espacios residenciales, gastronómicos, educativos y corporativos.
- Infraestructura y usos mixtos: El parque contará con mega torres sobre la Avenida Libertador, un parque gastronómico que ocupará dos manzanas y ocho manzanas con parcelas vendidas a universidades tecnológicas y grandes empresas.
- Centro médico y oficinas: Además, se desarrollarán torres de oficinas y un centro médico, consolidando una pequeña ciudad dentro de la ciudad.
- Inicio de obras: Tras una etapa inicial de infraestructura y parquización, ya comenzaron las obras de varios proyectos dentro del parque, incluyendo un edificio de oficinas premium.
Un dato relevante es que la empresa Shipi Morgan adquirió una torre completa de 29 pisos frente al parque, lo que ha absorbido buena parte de la oferta de oficinas en la zona y ha validado los valores de renta, atrayendo así a más empresas internacionales a Núñez.
Invertir en el Parque de la Innovación: accesibilidad y rentabilidad
Una de las novedades que presenta este desarrollo es la posibilidad de invertir en oficinas de alta gama desde 10 m² a través de un fideicomiso, lo que democratiza el acceso a un negocio que tradicionalmente estaba reservado para grandes inversores con capitales millonarios.
El precio actual es de aproximadamente $39,000 por metro cuadrado, con expectativas de que, una vez terminado el proyecto, el valor pueda duplicarse o incluso triplicarse, llegando a valores entre $6,000 y $8,000 por metro cuadrado establecido.
- Rentabilidad: La tasa de retorno anual estimada por alquileres oscila entre el 8% y el 10%, casi el doble de la renta promedio de departamentos en la zona.
- Formas de pago: Se ofrece un anticipo del 35% y el saldo financiado en pesos ajustables por CAC, facilitando la inversión para pequeños y medianos inversores.
- Plazo de finalización: Se estima que las obras estarán listas en 24 a 30 meses, momento en que se espera una importante apreciación del valor de las oficinas.
Esta modalidad permite tanto a quienes buscan rentar como a quienes prefieren esperar la apreciación para luego vender, adaptándose a diferentes perfiles de inversores.