Si bien se esperan subas en el valor de los metros cuadrados, aún están estancados. La oferta es alta en comparación con la demanda y los créditos hipotecarios están en proceso. Quienes pueden realizar una operación en este momento, podrían sacar amplia ventaja. Así lo determinó en una entrevista con Mundo Dinero, el presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), Alejandro Juan Bennazar, oriundo San Pedro y en ese cargo desde el mes de marzo.
“Vemos que de acá a fin de año y principios del año que viene, los valores de las propiedades no se van a movilizar. Por tanto es muy bueno para quien se pueda posicionar ahora, que lo haga. Los valores se van a sostener en estos meses”.
“Esperamos que la gran colocación de créditos sea para marzo del año que viene. En ese momento probablemente la demanda supere la oferta o la iguale. Si eso sucede, habrá un reacomodamiento de valores”.
“El blanqueo genera expectativas pero aún no hay movimiento con respecto a esto. Creo que el mayor impulso vendrá por los créditos”.
La oferta crediticia hoy
Si bien hace pocos meses que comenzaron a ofrecerse distintas líneas de créditos hipotecarios, el contexto inflacionario y la incertidumbre que provoca la variable de ajuste del préstamo hace que el cierre de operaciones avance a paso lento. Los más optimistas destacan el incremento de solicitudes. Los menos, advierten que aún falta mucho camino por recorrer para que estos planes generen un impulso importante.
-El Banco Nación lanzó en julio la línea Nación Tu Casa, que apunta a resolver la compra o el cambio de una vivienda única, familiar y de ocupación permanente. Otorga hasta el 80% del valor de la propiedad (cuyo precio total no puede superar los $ 2,8 millones) y financia a 20 años como máximo. La tasa de interés es del 14% fija en pesos durante los primeros tres años y luego pasa a ser variable (regida por la tasa de referencia de la entidad en ese momento).
Pero, la gran ventaja es que los montos a pagar nunca podrán superar el porcentaje de incremento de variación salarial (CVS) y que permite sumar como codeudores a otros familiares para aumentar la capacidad de pago y, por lo tanto, del préstamo a otorgar. La relación ingreso-cuota no debe superar el 30% neto de los tomadores titulares.
Según informaron desde la entidad oficial, ya se contabilizaron 3.933 altas de créditos hipotecarios por un monto de $ 2.148 millones en lo que va del año (hasta el 5 de septiembre), cuando en todo 2015 se registraron 4.446. A su vez, ya recibieron más de 32.000 solicitudes y 2.500 préstamos se encuentran preotorgados (con el interesado buscando la vivienda), en escribanía u otorgados por casi $ 2.000 millones. Cada una de estas operaciones ronda los $ 800.000.
Nueva reglamentación: Convivencia de créditos UVI – UVA
En virtud de la sanción de la ley 27.271 recientemente dispuesta por el Congreso, el Banco Central reglamentó la ampliación de los instrumentos de crédito y ahorro de largo plazo.
Los cambios impulsados por la reglamentación y publicados por Reporte Inmobiliario son los siguientes:
– La ley 27.271 designa a la UVI (Unidad de Vivienda) como el instrumento para actualizar préstamos y depósitos en base al índice del costo de la construcción.
Por ello, el BCRA determinó que el instrumento de actualización ya existente denominado UVI, que a diferencia del anterior se actualiza en base a la inflación (CER), pase a llamarse UVA (Unidad de Valor Adquisitivo). De esa forma, los préstamos hipotecarios y depósitos a plazo fijo actualmente en ejecución ajustables por CER, cambiarán su denominación de UVI a UVA. El cambio se limita únicamente al nombre y no modifica en ningún sentido las condiciones contractuales pactadas.
– La nueva UVI, que tendrá un valor inicial de $14,05 (igual que la UVA), representa el costo de construcción de un milésimo de metro cuadrado de vivienda al 31/3/16, obtenido a partir del promedio simple para la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y las ciudades de Córdoba, Rosario, Salta y zona del Litoral (Paraná y Santa Fe). Su actualización se realizará mediante el índice del costo de la construcción para el Gran Buenos Aires (ICC) que publica el INDEC para vivienda unifamiliar modelo 6.
De este modo, los bancos podrán ofrecer depósitos y préstamos hipotecarios en UVI y, a la vez, depósitos y préstamos para cualquier destino en UVA. El BCRA publicará en su web el valor diario de la UVI y de la UVA.
– Adicionalmente, se crea la figura de cuentas de ahorro para ambas unidades. Bajo esta nueva modalidad, los ahorristas podrán hacer depósitos en UVI, con un plazo mínimo de 90 días, o en UVA, con un plazo mínimo de 180 días. En ambos casos, a la manera de una alcancía bancaria, una vez transcurridos esos plazos mínimos los fondos se seguirán actualizando por sus respectivos índices hasta que el ahorrista decida extraerlos. Estas cuentas de ahorro serán siempre gratuitas y en ellas, por encima de la actualización, los bancos podrán pagar intereses.
– Las cuentas de ahorro en UVI podrán recibir depósitos a nombre de menores de edad, a través de su representante legal. Los fondos depositados serán intransferibles y no podrá disponerse de ellos (incluida su retribución) hasta que el menor llegue a la mayoría de edad. Sin perjuicio de ello, podrán transferirse a otro banco en las mismas condiciones descriptas.
De acuerdo a la información del BCRA, desde su implementación a través de la Comunicación A 5945, las entidades financieras han otorgado préstamos hipotecarios ajustables por UVA por un total de $272,9 millones, así como también han captado depósitos a plazo fijo en UVA por $133 millones.
“En general lo que vemos de las líneas de crédito es que beneficia al mercado”, remarcó el presidente de la CIA, Alejandro Bennazar. “Todo lo que se genere para reactivar la actividad y cultura de los créditos hipotecarios es muy bueno para el sector. Con respecto a la línea de crédito ya sea UVI o UVA, consideramos que van a servir tanto para ahorrar como para comprar”.
“Mientras tanto, los datos muestran que en el sistema UVI, el 60 % del movimiento corresponde a la toma de línea de crédito sobre un 40 % de depósitos. Esto hace que vaya lento el sistema”.
“De todas formas, el mercado está creciendo permanente. Comparado con el año pasado crecimos en un 14 % en el volumen de las operaciones. Hay buenas expectativas. La gente ve con optimismo estas líneas”.
Oferta Ciudad
Desde 2012, el Banco Ciudad cuenta con la línea Primera Casa BA que, en conjunto con el Instituto de la Vivienda porteño, asigna prioridad para las personas con necesidades habitacionales urgentes. Estas hipotecas tienen una tasa fija del 19% a un plazo de hasta 20 años. En lo que va de 2016, en este banco se concretaron más de 1.000 operaciones por un total de $ 742 millones, con un monto promedio de crédito de $ 700.000.
Esta línea hipotecaria fue la más demandada, seguida de aquella con una tasa combinada (inicialmente fija y luego variable), en la que colocaron $ 324 millones entre enero y julio. Este banco público ocupa el segundo lugar en el ranking de créditos hipotecarios a nivel nacional, con un market share del 16%.
Desde Banco Provincia
-Por su parte, el Banco Provincia presentó en abril su nueva línea TuVivienda que es ajustada por UVIs, sobre la que recibieron 10.000 consultas.
Ya están en curso 580 trámites aunque hasta el 9 de septiembre se escrituraron solo 22 préstamos, por un monto total de $ 20,8 millones. El monto promedio de los créditos fue de $ 948.000 y las cuotas alcanzaron los $ 8.679. El ingreso aproximado declarado de los beneficiarios fue de $ 41.900, pero hay operaciones por montos más bajos, con beneficiarios que tienen un ingreso mensual de entre $ 15.200 y $ 30.000.
Este préstamo apunta a empleados en relación de dependencia que perciben sus ingresos en ese banco; jubilados y pensionados que perciben sus haberes allí así como autónomos y monotributistas que desean comprar una vivienda única. Financian el 75% del valor equivalente a 100.000 UVIs (máximo $ 1.500.000) a pagar en 15 años con una tasa nominal anual fija de 4,9% y una afectación del 30% de los ingresos de los solicitantes respecto a la cuota.
A su vez, cuentan con otras tres líneas hipotecarias tradicionales cuyos montos máximos de préstamos alcanzan los u$s 250.000 con tasas que van del 24 al 34% anual actualmente, a pagar durante 15 a 20 años.
Entre enero y agosto, Banco Provincia otorgó 193 préstamos hipotecarios tradicionales (no UVIS) por $ 160,4 millones con una cuota promedio de $ 13.000.
Con estos lanzamientos, más un nivel de inflación que comienza a bajar, las operaciones hipotecarias para la clase media podrían ascender. Pero, aún falta confianza, estabilidad y previsibilidad para que se potencie este segmento del mercado.
Valores de venta
Próximamente la Cámara Inmobiliaria Argentina lanzará un índice de referencia de valores de venta, que colaborará en generar información en el mercado, transparencia y mayor previsión.
