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En estos tiempos, donde las personas se refugian en el consumo, incluso adelantándolo (como ocurre con los viajes y vacaciones para intentar paliar el impacto futuro del efecto inflacionario o devaluatorio), los desarrolladores deben ser creativos para intentar dinamizar a un sector altamente castigado por la macro. Si pensamos también que ese consumidor/inversor posee poco financiamiento para el acceso a productos inmobiliarios, podríamos estar frente a una herramienta más para intentar movilizar el flujo de dinero que se escapa del sector a manos del consumo u otras inversiones. Lograr esa migración de capitales cuando la marea turbulenta baje será un gran desafío para todos los desarrolladores.

Argentina está atravesando una situación confusa. El sector inmobiliario reclama y necesita ayuda del Gobierno para poner en marcha una industria consumidora de materias primas y productora de puestos de trabajo a gran escala. Hablar sobre la necesidad de una estabilidad cambiaria y baja inflación, sería casi una utopía en estos tiempos, aunque algo muy necesario para propiciar inversiones. Pero también se reclaman mayores estímulos fiscales -en Uruguay, por ejemplo, hay ofertas de propiedades bajo el régimen de vivienda social de la ley 18.795, donde se exonera el IVA, el Impuesto al patrimonio y el Impuesto a la renta, ambos por 10 años- y un mayor compromiso del Estado para el desarrollo de un plan de créditos hipotecarios con la magnitud que se requiere, después de tantos años de actividad casi nula, por lo menos desde el espectro de los bancos privados.

Para la detección de oportunidades locales, es recomendable la “atomización de la inversión” en productos finales de menor valor: cocheras, camas náuticas, departamentos de pozo, m2 de oficinas o un tiempo compartido. Con financiación en cuotas y en pesos, bajo contratos de fideicomiso que le dan mayor seguridad al inversor, el real estate local se debe adaptar a los tiempos turbulentos en los que vivimos, donde la creatividad, el conocimiento sobre el consumidor y sus posibilidades aparecen como una llave maestra para el éxito.

Es bueno ver también qué pasa fuera de nuestro país. Con productos comparables desde el ticket de ingreso (podríamos referirnos a una escala entre los 1500 y los 2500 dólares/m2), encontramos algunas oportunidades en países como Uruguay o Paraguay. Los amantes de las inversiones de flujo, como las rentas de los departamentos, no deberían pasar por alto la gran diferencia de renta entre los países mencionados:

Rentas brutas por alquiler:

Argentina / pesos / 3.30%

Uruguay / dólares / 6%

Paraguay / dólares / 10%

Se vienen meses de cautela. De dolarización de carteras. Bonos en dólares o bonos dólar linked son los que ofrecen mayor cobertura ante una posible devaluación. Como decía anteriormente, vehículos atomizados del sector inmobiliario, sobre todo aquellos que se puedan pagar en pesos (para aprovechar la brecha cambiaria) y que otorguen financiación a los inversores (algo clave en un mercado con crédito hipotecario prácticamente inexistente) pueden ser interesantes para motorizar al sector en el cambio de ciclo. Es vital la perdida de temor -del inversor y del desarrolladorpara acercarse al mercado de capitales y adoptar herramientas, como el dólar MEP, que permitan a los inversores hacerse de los dólares billete de manera legal y a un valor inferior al de referencia en el mercado informal, clave para la recomposición de operaciones. Como pasa normalmente, es la falta de conocimientos financieros lo que hace que no se tenga conciencia de cómo llevar adelante ciertas cuestiones de manera más eficiente.

Tanto inversores como desarrolladores tienen el mismo desafío: “Intentar estar hoy donde el mercado va a estar mañana”.

* Fundador y Presidente de la Escuela Argentina de Finanzas Personales. CEO de SAT Investment S.A.

Fuente: Revista Cultura Invest