Aunque pendiente de implementación desde diciembre de 2016, la Ley de Estacionamiento Medido en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires despierta el interés de los inversores por el negocio de las cocheras, cuya rentabilidad podría ampliarse hasta el 40%.
Existen tres tipos de inversiones, dependiendo del estado de obra: emprendimientos premium en pozo desde $460 mil (con un anticipo del 10% y 18 cuotas en pesos, ajustables por índice de la Cámara Argentina de la
Construcción); cocheras tradicionales a estrenar desde $ 400 mil; y usadas, cuyo valor arranca en los $ 300 mil.
La otra categoría es con o sin pool de rentas, que ofrece la posibilidad de ser propietario de una porción de un garaje por hora. “Los dueños optan por darle un uso personal, alquilar la cochera de manera privada o aportarla a la explotación de un garaje por hora, accediendo a un porcentaje de la facturación total”, explicó el director de Ecocheras, Esteban Súcari.
Otro secreto del negocio es que los estacionamientos ubicados cerca de un polo de atracción, como un hospital, un Centro de Gestión y Participación (CGP), un centro de oficinas o una línea de subte, pueden encarecerse hasta un 40%, aunque como contrapartida ofrecen una demanda garantizada y un provecho económico superior.
La rentabilidad de una cochera tradicional ronda el 5% anual neta (es decir, ya deduciendo los costos implicados) y con pool de renta, hasta un 7% por año; versus un 3% de los departamentos.
Los costos asociados a la inversión se reducen fundamentalmente a expensas generales –que no sobrepasan el 30% del ingreso por alquiler–, ya que típicamente no requieren mantenimiento especial.
El directivo de Ecocheras marcó como principal ventaja que “no se debe lidiar con inquilinos ni iniciar juicios de desalojo y, en cuanto a revalorización, claramente por la relación oferta y demanda se espera una suba de los precios”. Súcari puntualizó que “las tarifas aumentarán hasta un 40% cuando esta Ley sea puesta en marcha, considerando que estacionar un auto en la calle –con todo los riesgos que conlleva- podría llegar a representar un gasto cercano a los $2.400, casi lo mismo que el alquiler de una cochera privada”, explicó Súcari.
El otro aspecto a considerar es que, durante 2017, se triplicó la capacidad para hacer multas. Hoy, casi 40 inspectores recorren la Ciudad desde una moto, con una cámara en el casco, para multar el mal estacionamiento (como dato al margen, un año antes eran 13 funcionarios que realizaron 72.000 multas por mes)
Además, en el parque automotor de CABA circulan 1,9 millón de vehículos durante los días hábiles, pero sólo existen 1,27 millón de espacios para estacionar, considerando calles, cocheras y garajes.
El director de Ecocheras señaló que “la oferta de cocheras está quieta desde hace más de 10 años, porque nos quedamos sin tierra donde construir nuevos garajes, mientras que la demanda de cocheras casi se duplicó con el crecimiento del parque automotor”.
Fuente | Revista Cultura Invest
