En la cabeza de quien toma un préstamo hipotecario conviven operaciones en tres monedas o unidades de medida: los pesos que recibirá del banco, los dólares que necesitará para la propiedad y la UVA, por la que ajustará la cuota que pagará cada mes durante los próximos veinte años. El programa de créditos indexados para la vivienda es muy joven en el país. Por ende, imperfecto. Para resolver el problema del descalce, el sistema ha ajustado algunos engranajes que permiten sostener la operación ante una disparada del dólar, aunque lejos está todavía de eliminar el riesgo cambiario al que se expone el tomador.

El pulso del billete verde es crucial para quienes están en el proceso de gestionar un crédito: hoy hay 130.000 carpetas abiertas en el caso del Banco Nación -líder del segmento- y 13.900 en el Provincia. El problema: se pacta un monto inicial en pesos para comprar una casa cuyo precio está en dólares. Toda apreciación del dólar en el medio lastimará la capacidad de compra que tenga el tomador con una línea aprobada en moneda local. A fines de 2017 se buscó una alternativa en el mercado de derivados: incorporar al crédito una posición en futuros del dólar. Un seguro que fija la tasa de devaluación esperada al momento de salida del préstamo.

Según la Cámara Inmobiliaria Argentina, el proceso en la ciudad de Buenos Aires dura, en promedio, entre 60 y 70 días, mientras que a nivel nacional la demora supera los 120 días. Los préstamos en UVA salieron lastimados de la última revalorización del dólar, que pasó de $17,70 a comienzos de diciembre a alrededor de $20 esta semana. Para un departamento promedio en CABA de dos ambientes, de 42 metros cuadrados, valuado en US$105.000, el comprador requiere ahora de $241.500 adicionales. Es un monto equivalente a un auto 0 kilómetro pequeño.

“Parecería que estamos hace 20 años dando créditos hipotecarios, pero esto empezó en 2016. Ya tuvimos otro movimiento importante (del dólar) entre julio y agosto pasados. En la práctica, lo primero que hace la persona es buscar la diferencia pidiendo en el banco o a familiares. Los bancos reaccionaron estirando la línea de tiempo y haciendo funcionar mecanismos. El dólar dilató a fin de año, pero lo importante es que enero fue muy buen mes”, dice Alejandro Bennazar, presidente de la Cámara.

¿Qué mecanismos se activan? la nacion consultó a seis bancos nacionales, tres públicos y tres privados. De allí surge que está descartada la posibilidad de anexar el seguro cambiario, por lo que el tomador que quiera cubrirse de una devaluación deberá hacerlo por cuenta propia.

Los bancos aceitan el sistema por dos frentes. Por un lado, avances para agilizar el trámite, lo que reduce la exposición del tomador a las fluctuaciones del dólar. El Ciudad, por ejemplo, exime de la tasación del inmueble, un punto clave del rezago, según Bennazar. Por otro lado, las entidades activan ampliaciones del monto prestable y/o extensiones del plazo del crédito. El Nación anunció que se puede llegar hasta 40 años y que se eleva la relación cuota/ingreso al 30%. Los mecanismos resuelven exitosamente una operación en problemas, pero, en última instancia, las familias afrontan una deuda mayor.

¿Cómo puede el tomador deshacerse del riesgo devaluatorio? Los especialistas sugieren comprar futuros del dólar que se negocian en el Rofex. Es un contrato estandarizado que suelen utilizar empresas de comercio exterior. También lo utilizan especuladores para apostar a la suba o la baja de la moneda. El contrato mínimo es de US$1000. No tiene gastos de prima, como otros derivados, salvo la comisión del agente, que ronda el 0,5% del total negociado.

“La manera de dolarizar el préstamo es que el cliente con el preacuerdo firmado contrate una cobertura por ese monto para asegurar el precio de conversión a dólares de los pesos que le darán. Necesita una cuenta en un agente de bolsa autorizado y depositar una garantía, que queda inmovilizada”, dice Marcelo Comisso, gerente de Desarrollo del Rofex. Suele ser algo menor al 10% del total asegurado. Esto permite tomar cobertura por un monto muy superior al efectivo del que se dispone de momento.

Para quien inicia un trámite hoy y proyecta una demora de dos meses hasta recibir el crédito, el Rofex ofrece contratos a fin de abril a $21,07. El comprador está obligado entonces a tomar ese precio. La devaluación implícita entre el dólar de hoy y el pactado es el costo de la cobertura. “Si el dólar se mantiene estable será un exceso que pagó para cubrirse”, agrega Comisso. Los futuros se negocian todos los días, por lo que fluctúa el precio de la posición.

Si al final del período el dólar sube mucho, el préstamo del banco (fijo, en pesos) alcanzará para comprar menos dólares, pero el futuro adquirido compensará eso parcialmente. Si el dólar termina por debajo del precio pactado a futuro, la posición en el Rofex será negativa para el inversor pero, en compensación, con el mismo crédito comprará más dólares de los que pensaba inicialmente.

Santiago Lull, vicepresidente de Futuro Bursátil, elaboró para la nacion un ejercicio: se parte de noviembre de 2017, con el dólar a $17,80; la persona quiere comprar un departamento de US$100.000 y el banco le presta el 80% o cerca de $1,5 millones (US$85.000), sujetos a riesgo cambiario; se toma un futuro que obliga a comprar dólares a $18,75 al último día de enero de 2018. Deja en garantía unos $132.000, en Lebac. Al 31 de enero el dólar cerró a $19,65. Por haber pactado la compra a un precio 90 centavos más barato, el inversor ganó US$4500 o $90.000. El banco presta $1,5 millones, que ahora alcanzan para US$76.300 en lugar de los US$85.000. Incorporando la ganancia del Rofex, el inversor consiguió reducir la pérdida a la mitad.
Si el trámite viene marchando

La variación del tipo de cambio preocupa a quienes gestionan sus hipotecas

130

Mil

Es la cantidad de carpetas de créditos hipotecarios que tiene bajo análisis el Banco Nación, que se posicionó como líder en este segmento; en el Banco Provincia se gestionan otros 13.900 pedidos

40

Años

Es el plazo máximo al cual puede extenderse un crédito en el Nación, para compensar un posible desfase por variaciones en el tipo de cambio, ya que la propiedad está valuada en dólares y el crédito se otorga en pesos

1000

Dólares

Es el monto mínimo de un contrato de dólar futuro en el Rofex; mientras que en los bancos no se ofrecen seguros de cambio, operar en este segmento es una de las posibilidades para minimizar la posible pérdida por una suba del dólar durante la gestión del crédito

Fuente | La Nacion